经济从高速增长走向高质量中高速增长，这是经济新常态;城市建设从“大拆大建”走向“原地翻建”，这叫城市更新。

2008年以来，南京先后启动三轮大规模棚户区改造，18.2万户居民迁入新居，共享城市发展红利。

在精明增长、内涵式发展的新阶段，突飞猛进式改造已难施展。从过去的一拆了之，到如今的原地翻建、抽户搬迁、有机更新，参差多态的“吐故纳新”,正成为城市更新的常态选择。和居民慢慢商议着办，留下城市“烟火气”“人情味”的同时，催生了更多的可能。《南京观察》记者探访南京老城改造的项目现场，走进居民生活场景，倾听他们关于城市改造的心声。

剩下都是“硬骨头”，商量着办

10月29日中午1点多，石榴新村的空气里还飘着饭菜余香。小王府巷5号住户陶长英正收拾好碗筷，爬上9级陡梯准备午休。“厨房”就在“楼道”下。今年已83岁的她，已在楼上不到20平方米的隔间蜗居了30多年。角落码了一排雪碧瓶，“这是储水的，全靠自己拎。”

石榴新村内多为上世纪50年代的居民自建房，私搭乱建严重，是毗邻新街口商圈的最后一处危房片区。“这里总占地面积1.6万平方米，有388户居民，居住条件脏乱差，大家都有动迁改善的愿望。我们要反复跟居民解释的是，和范家塘不一样，这是原地更新，不是拆迁。”越城集团是具体操盘秦淮老城改造的国资平台，该集团副总经理陶莹告诉记者，这里计划采用有机更新的办法，原地、原高度、原面积翻建，让大部分住户留在原址圆“安居梦”。

改革开放四十多年，南京城市建设经历二三十年“大拆大建”，城市框架拉开，布局初定，尤其主城已告别大规模建设。2008年起，南京先后启动三轮大规模棚户区改造，如今剩下的都是“硬骨头”。南京市房产局安居工程处处长颜江说，本着量力而行、尽力而为的原则， 今年南京市下决心采用城市更新的办法，在石榴新村进行试点。以往老城改造，老百姓拿钱拿房走人，地块留给政府运作。石榴新村告别拆迁走人，而是政府和居民一起商量着进行原地翻建。

9月20日，石榴新村城市更新(安全消险)项目开展第二轮意见征询，陶长英便是最早一批签字同意的住户之一。“这是利民的好事，我支持。留在这里能离子女近一点。我相信，政府不会欺负我!”

“6月8日，我们进行第一轮意愿征询，要不要改造，居民很积极，三天同意率就超过了90%。”陶莹告诉记者，9月20日原地翻建改造设计方案出台，按规定要开展第二轮意见征询。一个月下来，签字同意的邻居有260多户，占约70%。按照规定，必须达到80%才能进入项目正式签约阶段。

“我们先等等，如果达到了79%，我们就是最后同意的那1%。”部分居民态度“暧昧”，他们愿意翻建，但想再拖拖，看看政府会不会出台更优惠的政策。

10月29日下午2点半，秦淮区委书记林涛一行来到现场召开座谈会，和居民面对面沟通诉求。签字同意的居民提建议、谈需求，不同意的居民说问题、寻解法。“为什么我家第三层的面积不算在内?”“为什么他家第二层的面积合规，我家的就不算?”…… “我家6口人，改造后给的面积不够住……”在听到居民陈永康的问题后，林涛把所有利民政策“搬”出来，一项项作分析，给陈永康出起了主意。疑虑一一消解，陈永康随即签字同意。林涛在会上强调，要尽全力解决好居民的疑虑和合理需求，顺利推动项目进程，坚决把好事做好。

傍晚5点多，座谈会结束时分，天空染上一片红霞，石榴新村的傍晚一如寻常。有居民拿出4米高的竹竿，取下晾晒在杆线上的衣物，那上面的电线交织如麻;骑车穿梭的居民挤在了一米多宽的巷子里……小王府巷口，“实施城市更新，消除大拆大建”的标语，横拉在项目工作组办公室旁，天色渐暗，工作的夜灯也随之亮起。

“居民签字率已超过80%!” 11月1日下午，陶莹告诉记者最新进展。“小胜”之后还有大考。下一步，将开始与居民对具体翻建协议进行签约，按规定，必须达到97%的签约率才能实施改造。“我们希望能在这里做城市更新，让居民住上独立成套住房。”为此他们准备了使用面积从20平方米到67.5平方米的20多个套型设计，每户住户都是定制方案。

万一达不到97%怎么办?他们也准备了“备用方案”——按照危房消险的要求，指定方案进行加固维修，目前方案也已贴在了石榴新村的公告栏上。

做最紧要的事，危房清零

相比于石榴新村居民热烈期盼而微妙计算的心态，鼓楼区虎踞北路4号05幢翻建牵头人张玉延如今则是长舒了一口气。

“六年不懈努力，今天终于如愿以偿，为这一天等得太久太久。”今年9月3日，虎踞北路4号05幢楼居民张玉延发了一条朋友圈。当天，他拿到南京市首例C级危房居民自筹资金翻建项目的规划许可证，忍不住流了泪。过去6年，张玉延很少睡好觉，去政务大厅停车缴费的单子一抓一大把。10月29日，他带着记者来到自家门口，楼栋拆除原地围挡，“整个翻修工程将于年底前正式开工。”

2019年，南京市出台《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》，提出用3年时间完成全市在册危房治理任务。南京市委十四届九次全会做出庄严承诺，“决不能让人民群众在危房里奔小康”，危房治理作为2020年城建的第一任务，今年南京市将完成在册406幢危房的消险治理工程。

早在2014年，该幢楼被鉴定为C级危房，即“局部危房”。当年，区住建部门向产权单位和产权人下发了整改通知书。经过商议，居民选择重建。分歧从重建的第一步——选择房屋结构阶段就变得激烈。包括张玉延在内，大部分居民倾向于较为稳固的框架结构，但有少部分人以造价高为由反对，选择相对便宜的砖混结构。好不容易统一思想，到了设计图纸的时候，矛盾再次显现。24户居民的房屋面积从15平方米到88平方米不等，但大家都想借着这次重建，住上更大的房子，各方再次僵持不下。张玉延一气之下把相关政策规定打印下来，在居民议事会上念给每个人听，第一条就是“原址、原面积、原高度”。“我们排险翻建是为了实现共赢，不是要借机重新分配为自己争利。”

他坦言，取得居民共识是整个项目最难啃的“骨头”。考虑是居民自主自筹行为，为了避免以后出现纠纷，他坚持要取得所有人的签字。去年9月，《南京市城市危险房屋消险治理专项工作方案》发布。《消险方案》明确，C级危房改造方案经90%以上住户同意，就可以启动翻建程序。同时，费用按照市、区财政和产权人2：2：6的比例分担，这对以后的危房改造来说是一个积极信号。

在拿到规划许可证的3天后，张玉延又在朋友圈晒出了缴费通知书和完费凭证，上面显示翻修项目拿到了6项减免。“百姓满满的获得感”，他的配文里这样写道。

秦淮区八宝前街72号院小区11幢居民楼翻建项目进展更快。居民已经准备拿钥匙装修了。这里的改造模式略有微调——抽户改造。秦淮区房产局相关负责人介绍，这一建于1954年的3层小楼，入住了44户居民，最小的住户只有16平方米，最大的也不过50平方米。重新翻建中，设计者想提高房屋宜居性，最终做通了3户居民的工作，他们迁出，这3户的建筑面积分摊给其他住户。目前每户增加了2—3平方米面积，原来的筒子楼优化成套房，厕所、厨房一应俱全。

按照《消险方案》，这一幢D级危房(整幢危房)翻建费用按照市、区财政和产权人3：3：4比例分摊。如今这桩翻建一新的住宅成了小区里的“热议话题”。当听说有邻居对掏钱翻建略有微词时，小区门口的老人们大声议论着：“他们还不愿意掏?我们羡慕还来不及呢!我们的房子也老了，后面也要维修，政府支持一点，我们自己掏一点，这个模式很好。”

“我就出生在这儿，哪里也不想去。”金长康已在玄武区卫巷10号住了62年，如今已在外过渡4个月。这片解放前就已经存在的二层小楼，被评定为D级危房，将进行整体翻建。他经常回来看看项目进度，从项目规划中学到一个新词“三独”——独门、独卫、独厨，他心里高兴了好几天。9月，建设效果图展示出来：三层小楼白墙灰瓦，巷道小路见缝插绿，东西两侧还有消防通道……他万分感慨，“在危房里生活，到处私拉乱接的电线，每天都心惊胆战，就怕失火，以后可以放心了。”

这一改造项目的副指挥长杨斌告诉记者，翻建除了彻底消险，还将楼间距扩大到4.8米，抬高地坪40厘米消除积水，为地下管网留出空间，后续还计划引入燃气等配套建设。目前，10栋危房涉及到的47户，已搬迁32户。“今年底全部搬迁完，2021年9月底完工交付入住。”杨斌说。

下绣花功夫，留下城市“烟火气”

顺着曲曲折折的小路深入小西湖片区，街巷升腾的是熟悉的“烟火味”。虚掩的门内传来切菜的“咚咚”声，门口泡沫纸箱里种着葱蒜，三两只鸡在巷子里“闲庭信步”。“我们是选择留下来的那二分之一。”记者遇上居民万建新正提着一袋垃圾往外走，他是这里土生土长的“老城南人”， “我们祖祖辈辈都是住在这里，算起来至少也有一二百年了”。

小西湖片区里原本住着1000多户2000余人，人均居住面积仅12平方米，衰败破旧的街巷机理间，留存着7条历史街巷、区文物保护单位2处、历史建筑7处。这里的改造可谓处处掣肘，肩负着历史风貌区保护和棚户区改造的双重使命。

虽然与繁华的老门东街区近在咫尺，但小西湖的改造却另辟蹊径。“现在看门东也有缺憾，缺失生活气息、烟火气。”南京历史城区保护建设集团董事长范宁说，2015年谋划“小西湖”片区改造时，不再“自上而下”——将要保护的留下来、把没价值的拆掉、搬走原有居民。而是采用逆向思维、自下而上的更新思路。政府与高校设计专家和志愿者团队合作，走进百姓家门一起商量，最终确定了“自我更新、有机更新、持续更新”的保护新路径。

“在这里去留自愿，协商解决。”现场负责人告诉记者，通过前期摸底调查，以“院落和幢”为单位，居民达成意愿整体搬离。其中，院落中“落单”但不愿意搬走的公房居民，也可以申请平移安置房。小西湖微更新项目将已完成搬迁的12个地块作为一期示范性实施项目，另有6个即将完成搬迁的地块作为二期示范项目。

在箍桶巷开店的年轻王志勇既卖毛蛋和活珠子等南京特色小吃，又卖汉服。“我家是这里第一波拆迁户啊。”王志勇感慨良多，“之前这里差到根本不能看，现在临街一面被整体改造，风格清新的甜品店也开起来了。”不过看着“小西湖”片区不紧不慢地改造，他还是有点着急和担心：“搬迁和补偿方案涉及多方，十分复杂，再过五年十年，这里能不能彻底改造好都要打一个问号。”

“绣花式的微更新改造，与其说是一种折中，更是一种智慧的传递，它需要改造者在很长的时间里，用耐心、韧性、智力不断寻找与不同利益主体共赢的平衡点。”范宁认为，小西湖的实践恰恰需要小火慢炖，用时间来检验。

今年5月，南京市规划和自然资源局、市房产局、市建委印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》，明确鼓励综合运用政府征收、与原权利人协商收购、原权利人自行改造等多种城市更新模式。不再强调“拆改留”的快速推进，而是强调对更新地段进行精细化的甄别，结合建筑“留、改、拆”方式的不同，逐轮征求居民意见。第一轮征询相关权利人意见，须征得不低于90%权利人同意后方可上报计划。形成综合最优方案后，并进行第二轮征询相关权利人意见，须征得不低于80%权利人同意后方可上报方案……

城市更新的最新动态，牵动着江北新区龙虎巷住户的心。占地面积0.8平方公里，常住约8000余人的江北新区顶山街道龙湖巷社区，有百年街巷，位于拥有百余年历史的铺镇车辆厂西侧。百年前，随着津浦铁路这一庞大工程开工，大量北方修路工人南下，形成街区。

72岁的董阿姨就出生在龙虎巷，自家住的四合院是文物保护单位，问起房子有多少年头，她算不出，只记得“自己出生时就有”。不足四十平方米的房子里，承载了董阿姨的大半生，而她的儿子果断走出这里，“房子老旧设施差，年轻人怎么住得惯哦。”

最近一个好消息传来。11月，顶山街道将启动片区提升工程，从道路整治起步，还将进行房屋外立面出新、店招店牌统一更新。更为深入和精细的提升工程已在规划中，在尊重居民意愿和保护文物的前提下，新区计划将社区划分为住宅保留区、特色风貌整治区、历史文化整治区。200米的龙虎巷，拥有着12处文物保护单位，正是规划中的历史文化整治区，也是提升工程的重中之重。

郑开荣居住的龙虎巷54号，是一套标准的天津式风格四合院。在他的记忆中，这里曾是相当漂亮的院子，前面有门楼，有屏风，还有回廊，每逢过年过节或遇大事，屏风打开，十分气派。龙虎巷人记忆中的繁华，在眼前陈旧的百年老巷之中，还留有许多痕迹。山墙上仿造英式壁炉砌筑的装饰物，青砖黑瓦间藏着百年历史积淀而来的底蕴和气质。大家都期待，经过精心整治，这条寓意“藏龙卧虎”的老巷定能拾回昔日骄傲。

告别单一模式，城市更新“参差多态”

昔日大干快上的棚户区、危旧房改造，让城市快速扩张、环境得到大幅改善。南京市房产局相关负责人介绍，南京市自2008年、2012年启动了两轮棚户区改造工作，实现了近1500万平方米的棚户区改造，9.7万户群众直接受益。“十三五”期间，南京不断自加压力推进棚改工作，截至目前，全市共计完成棚户区改造项目431个，改造房屋面积约1940万平方米，直接受益群众约8.5万户。“十几年前的江东地区，就是一片脏乱差的‘城中村’。”建邺区江东商贸区相关负责人回忆，这里曾是南京大拆大建体量最大的区域之一。自2009年至2018年，园区进行了多次大规模的地块征收改造工作，拆迁总面积达110万平方米。

“连续五年棚改，溧水城区旧房子几乎看不到了。”溧水区房产局副局长曹春水说。溧水的大规模棚改工作起步于2015年，今年，全区计划完成棚改1.2万套，年底将实现城区棚户区清零。“棚改安置房回购是溧水棚改的一大创新。我们在分房前收购居民手中多余的安置房，价格一般高于安置价格，略低于市场价。收购回来的房子可以尽快安置下一批居民，这样缩短了居民在外租房过渡的时间，也有利于资源的合理调配。”曹春水说。而在六合，让原住民觉得“有面子”的一件事就是，西门油厂地块等十大保障房片区全部选址滁河边上的“黄金地段”，不仅环境好，配套也上档次。

“出了中山门，就是乡下人。要看老破旧，就来孝陵卫。”在双拜巷住了几十年的张振民，逢人就要开这个玩笑。不过最近，老张不开玩笑了。今年，玄武区启动双拜巷棚户区改造，目前交房及搬迁率已超97%，是今年全市国有土地征收速度最快的项目之一。

占地6.1万平方米的双拜巷，是南京主城最大的一片棚户区，常驻人口超过3000。“大部分年轻的本地人都在成熟小区买了房子，住在这里的主要是本地户籍的老年人和外来务工人员。”孝陵卫街道宴公庙社区书记王晓传说。“我最大的心愿，就是这辈子能住上现代化的小区房子。”年近七旬的张恩龙时常念叨的心愿很快就能实现了。玄武区举全区之力，落实资金、房源和安全“三保障”，平衡在征及储备项目资金，优选顾家营、盛和家园等“就近安置”保障房源。

相比于在老城中心“螺蛳壳里做道场”，双拜巷“腾挪”空间更大，可以实施征地拆迁。相关人士分析，随着大规模棚户区和危旧房改造进入尾声，大拆大建的模式已不适用。征收动迁还是就地翻建，一个项目一个方案，和产权人商量着办，接下来是更多元的常态化城市更新过程。

在这个过程中，产权人也有个重新认识、心态调试的过程。

因地制宜、精耕细作的城市更新正将成为一种大城市中心城区改造的主流模式。目前，广州、深圳都设立了专门的城市更新局，上海市于今年7月专门成了城市更新中心，担负着创新旧改机制、推进旧改工作的历史使命。三地运作实施各有不同，广州强调政府对土地的收储，深圳有更为开放的多主体更新项目申报机制，上海则主要依托政府试点开展城市更新工作。

在省政府对2017-2019年度棚户区改造工作督查考核中，南京连续三年获得了省棚改真抓实干奖励。“南京的城市改造，将更加注重保存城市街巷肌理，加强历史遗留建筑保护力度，通过‘拆、改、整、留’等多种模式，积极引导进行保护性改造。”南京市房产局相关负责人表示，希望通过石榴新村等复杂的典型项目进行专案试点，为新时期的城市更新树起标杆。

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